La regulació de lloguers: un avanç imprescindible

Rodrigo Martinez. Investigador i economista. Universitat de Barcelona

El passat dimecres 9 va ser debatuda i aprovada en el Ple del Parlament una llei per a regular lloguers. Fruit d'un procés de negociació llarg fonamentalment entre Generalitat i el Sindicat de Llogateres, i amb el suport de més de 4.000 organitzacions socials, aquesta llei podria marcar un pas cap a alleujar la crisi residencial en la qual milers de famílies inquilines es veuen enfonsades.

La contradicció que existeix en un pis de lloguer és clara: d'una banda, el d'un pis com a bé de canvi, que serveix al propietari en tant que font de beneficis. Per altra banda el pis com a bé d'ús, que serveix com a residència per a l'inquilí. Aquestes funcions representen interessos oposats, i els resultats d'aquesta contradicció poden ser molt negatius per a la societat. La cerca incessant de lucre, i la capacitat d'especular i comerciar amb un dret bàsic com el de l'habitatge, ens arrossega inevitablement a situacions d'injustícia. El model d'habitatge es troba en una crisi estructural.

El 2008 vam viure com, a nivell global, l'especulació i financiarització de l'habitatge com a actiu va dur a l'esclat de la bombolla en actius immobiliaris. Des de llavors en l'estat espanyol la tendència ha estat cap a la desregulació del mercat de l'habitatge, la qual cosa s'ha traduït en una enorme vulnerabilitat cap a impactes externs de l'economia mundial i, més recentment, en l'entrada de grans capitals estrangers en el mercat de l'habitatge de lloguer. Aquesta liberalització, lluny de produir millors resultats, ha conduït al fet que les llars en l'estat espanyol siguin les que enfronten majors taxes de sobrecàrrega per a afrontar els costos de l'habitatge. La crisi econòmica derivada de la pandèmia no ha fet sinó agreujar la situació, les llars han vist reduïts els seus ingressos mentre que els preus es resisteixen a baixar.

Existeix un acord en el discurs públic que la situació de l'habitatge en l'estat espanyol, i a Catalunya en particular, és molt greu. Això és perquè la crisi residencial ens afecta d'una o altra manera a tots. Espanya se situa al capdavant a Europa si es mira la taxa de sobreesforç de les llars inquilins quant al pagament del lloguer. En 2019 un 40% d'ells havia de dedicar més del 40% del seu ingrés al pagament del lloguer, molt lluny del 25% que dedica la llar europea mitjana.

La forma més cruel tal vegada en la qual aquesta crisi es manifesta és en els desnonaments. Aquest fenomen va afectar a 54.000 famílies tan sols el 2019 a Espanya. El problema del lloguer queda patent quan el 70% d'aquests desnonaments són conseqüència d'impagament del lloguer. A més, aquí és clar veure com l'aparell repressiu de l'estat juga un rol fonamental en protegir el dret al lucre, mentre hi ha famílies que acaben al carrer.

Un altre aspecte d'aquesta crisi es manifesta en els joves els qui troben impossible poder construir un projecte de vida propi i deixar la llar dels seus pares. La precarietat laboral i la impossibilitat de poder pagar un pis en les principals ciutats del nostre país es combinen perquè Espanya se situï al capdavant dels països on els joves s'emancipen més tard de la Unió Europea. Lamentablement el discurs predominant és el d'igualar joventut amb precarietat, i així normalitzar situacions que d’una o altra manera no acceptaríem.

Amb aquest panorama resulta lògic llavors la necessitat d'impulsar una llei que reguli el mercat del lloguer.

La llei aprovada regularà, de manera temporal, el lloguer en 60 municipis de més de 20.000 habitants que abasten a gairebé el 70% de la població catalana.

El nucli central de la regulació consisteix en el fet que per a aquells pisos que ja estan llogats, el nous contractes no podran passar el preu del contracte anterior. Si el pis estava llogat per sobre de la mitjana de la seva zona, el nou contracte tindrà com a màxim el valor que indiqui l'índex armat per la Generalitat. En el cas d'habitatges que es posen a lloguer per primera vegada, aquests hauran d'ajustar-se al preu que marqui l'índex de preus de la Generalitat. La regulació preveu algunes excepcions: per a grans rehabilitacions i obres de millora, i per a relacions prèvies de parentiu entre propietari i inquilí o altres règims de rendes. Així mateix, queden exempts de la regulació els habitatges d'obra nova, que no es veuran afectades per la regulació durant els primers tres anys.

A més, la regulació es dota d'un règim sancionador per tractar d'assegurar el seu compliment i protegir a les llars d'abusos. També cal tenir en compte la temporalitat de la norma: 12 mesos de prova després dels quals s'avaluaran els efectes. Finalment, es reconeix per primera vegada en una llei a les organitzacions d'inquilines i inquilins com a part en la mediació de conflictes. Si aquest model de regulació resulta conegut és perquè, lluny de ser una innovació, es basa fortament en la regulació presents a França, Alemanya o Dinamarca.

Aquesta regulació implica un fre a les pujades de lloguers com les que hem viscut en els últims anys, i a més forçarà a més a la baixa a una part important dels contractes. Atorgarà un nivell de tranquil·litat a l'hora d'enfrontar un venciment de contracte, amb el que que les llars inquilins no comptaven fins ara. El procés que seguirà aquesta llei és incert, la primera prova que haurà de passar és si el govern estatal defineix portar-la al Tribunal Constitucional, implicant la seva suspensió immediata. En cas d’arribar al Constitucional per una altra via, almenys serà donant una finestra de temps on serà vàlida i aplicable.

La regulació de lloguers no solucionarà per si sola la crisi residencial. No obstant això, és un pas necessari i que haurà de ser acompanyat d'altres polítiques públiques. És imprescindible augmentar el parc d'habitatge públic i assequible, així com mobilitzar l'enorme parc d'habitatge buit, entre altres mesures. El control de lloguers no constitueix un objectiu en sí mateix, sinó és un pas intermedi cap a un habitatge concebut com a dret humà, abans que com una mercaderia, i aconseguir implementar aquest tipus de controls constituiria un important avenç en el marc actual de l'habitatge a Catalunya.

La batalla no serà sols per mantenir la llei empeus, sinó també pel relat. És imprescindible que a nivell públic aquesta llei no quedi com un pegat per a arreglar un problema passatger, sinó que convidi a reflexionar i a avançar sobre una crisi estructural esdevinguda d'un sistema econòmic capitalista.